Нашла коса на камень

Для кого (для каких случаев): Для случаев продажи бизнеса в арендованном помещении.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: В начале 2021 года два общества заключили договор аренды помещения на первом этаже здания для использования с целью размещения предприятия общественного питания, действующего под торговой маркой "100% Кофе". Спустя полтора года Арендатор задумал продать бизнес и направил к Арендодателю письмо с просьбой рассмотреть возможность перезаключения договора аренды на текущих условиях с другим юридическим лицом в связи с намерением продать кофейни. И прогадал… Вместо согласия Арендодатель прислал уведомление о расторжении договора аренды. Арендатор заключил договор купли-продажи 4 кофеен с ИП, без учета спорной.

Дальше пошли судебные споры.

Сперва Арендатор оспорил уведомление о расторжении договора в суде. Не дождавшись разрешения дела, направил Арендодателю акт приема-передачи помещения. А чуть позже получил еще одно уведомление о расторжении договора от Арендодателя в связи с неуплатой арендной платы и несогласованной перепланировки.

Первый суд исковое заявление Арендатора удовлетворил, он признал недействительным первый отказ от договора аренды Арендодателя.

Но дальше начался второй спор. Арендатор потребовал 5 миллионов убытков и 264,6 тысяч и обеспечительного платежа по договору аренды. Апеллировал он тем, что ему пришлось с покупателями бизнеса заключить дополнительное соглашение об исключении из предмета договора кофейни, расположенной в помещении, арендуемом у ответчика, и двукратном снижении цены.

Во встречном иске Арендодатель требовал: 503 с чем-то тысячи арендной платы и неустойки.

Суд стал разбираться с требованиями.

Оказалось, что в договоре аренды было условие о том, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение прав, в частности, переход к третьему лицу. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок является основанием для отказа от исполнения договора арендодателем. А в договор купли-продажи кофеен Арендатор включил следующее условие: обязанность продавца переуступить права аренды (если это предусмотрено действующим договором аренды) или оказать содействие в заключении от имени и в интересах покупателя договоры аренды с собственниками (арендодателями) помещений. В итоге суды сделали вывод об отсутствии оснований для взыскания убытков с Арендодателя, поскольку убытки понесены им в результате своего недобросовестного поведения. Ведь он не мог обещать переуступку прав аренды или гарантировать содействие в оформлении аренды.

В возврате обеспечительного платежа Арендатору также отказали. Оказалось, что в договоре было еще одно интересное условие: в случае отказа арендодателя от договора из-за задержки оплаты или несогласованной перепланировки, обеспечительный депозит арендатору не возвращается, засчитывается в качестве покрытия убытков арендодателя. И здесь для Арендатора был облом.

Ну а требования Арендодателя удовлетворили: за два месяца пользования помещением взыскали арендную плату.

Выводы и возможные проблемы: В случае продажи бизнеса в арендуемом помещении нужно внимательно изучить договор аренды и заручиться согласием арендодателя. Если договор запрещает переуступку, продать бизнес так просто не получится. Ну и прежде чем что-то требовать от контрагента, нужно внимательно изучить все условия договора. А лучше это делать перед его заключением. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «убытки односторонний отказ арендодателя».

Цена вопроса: 5 миллионов и 264,6 тысяч рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика:ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2024 N Ф06-13167/2024 ПО ДЕЛУ N А65-9521/2023